2026년 국세청 공매(경매) 완벽 가이드 | 온비드로 시작하는 실전 재테크 A to Z

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월급은 그대로인데 물가는 오르고, 부동산은 여전히 높고, 주식은 예측이 어렵습니다. 그런데 '세금 체납자의 재산이 시세보다 싸게 팔린다'는 사실, 알고 계셨나요? 바로 국세청 공매(공식 명칭: 압류재산 공매)입니다. 법원 경매보다 덜 알려져 있어 경쟁이 낮고, 전국 어디서든 온라인으로 참여할 수 있어 2026년 현재 재테크에 관심 있는 투자자들 사이에서 조용히 주목받고 있는 투자처입니다. 이 글 하나로 국세청 공매의 개념부터 실전 입찰 전략까지 완전히 정복해보겠습니다.

국세청 공매란 무엇인가? 법원 경매와 무엇이 다른가

국세청 공매는 국세청이 세금을 체납한 납세자의 재산을 압류한 뒤, 체납세액을 충당하기 위해 한국자산관리공사(캠코, KAMCO)에 위탁하여 공개 매각하는 절차입니다. 일반적으로 '공매'라 부르며, 온라인 플랫폼 온비드(Onbid)를 통해 전 과정이 진행됩니다.

많은 분들이 '경매'라고 하면 법원 경매를 떠올리는데, 두 절차는 근본적으로 다릅니다. 핵심 차이를 표로 정리했습니다.

구분	국세청 공매	법원 경매
주관 기관	국세청 → 캠코(온비드) 위탁	법원
매각 목적	체납 세금 충당	채권자 채무 변제
입찰 방식	온라인(온비드) 중심	법원 현장 입찰
인수 권리	상대적으로 적음	물건별 편차 큼
경쟁 강도	상대적으로 낮음	높음 (정보 공개 활성화)
명도 절차	비교적 간단한 편	경우에 따라 복잡

국세청 공매가 법원 경매보다 대중적으로 덜 알려진 이유는 단순히 홍보 부족 때문입니다. 오히려 그 덕분에 경쟁률이 낮아 낙찰 기회가 높다는 점이 역설적인 매력으로 작용합니다.

어떤 물건이 나오나? 생각보다 훨씬 다양합니다

온비드에서 매각되는 물건의 종류는 상상 이상으로 다양합니다. 주요 카테고리별로 살펴보겠습니다.

• 부동산: 아파트, 빌라, 오피스텔, 토지, 상가, 창고, 공장 등. 가장 인기 있는 카테고리입니다.
• 동산: 자동차(승용차·트럭·특수차), 중장비, 의료기기, 산업용 기계, 가전제품, 귀금속 등.
• 유가증권: 비상장주식, 채권 등. 고수 투자자들이 노리는 틈새 영역입니다.
• 기타 재산권: 골프회원권, 콘도회원권, 특허권 등 무형 자산도 포함됩니다.

특히 자동차 공매는 진입 장벽이 낮아 공매 입문자들에게 추천되는 카테고리입니다. 부동산처럼 권리분석이 복잡하지 않고, 물건 확인도 비교적 쉬우며, 낙찰가도 수백만 원 수준이라 소액으로도 도전할 수 있습니다.

온비드 회원가입부터 낙찰까지: 실전 5단계 프로세스

국세청 공매에 참여하는 전체 흐름을 단계별로 정리했습니다. 처음이라면 이 순서 그대로 따라가시면 됩니다.

1. 온비드 회원가입 및 공인인증서 등록
   온비드(www.onbid.co.kr)에서 회원가입을 합니다. 입찰 참여에는 공동인증서(구 공인인증서) 또는 금융인증서가 필요하므로 미리 준비해두세요. 법인 투자자라면 사업자등록증과 법인 인증서가 추가로 필요합니다.
2. 물건 검색 및 1차 스크리닝
   온비드 메인에서 지역, 물건 종류, 가격 범위를 설정해 검색합니다. 관심 물건을 찾았다면 공매 공고문, 감정평가서, 물건 명세서, 현황조사서를 반드시 내려받아 읽어야 합니다. 감정가 대비 최저입찰가 비율을 확인하고, 유찰 횟수도 체크하세요. 여러 번 유찰된 물건은 가격이 내려가 있지만, 그만한 이유가 있을 수 있습니다.
3. 권리분석 및 현장 답사
   등기부등본(인터넷등기소에서 발급)을 통해 근저당권, 전세권, 임차권 등 권리 관계를 파악합니다. 국세청 공매는 법원 경매에 비해 인수 권리가 적은 편이지만, 유치권이나 법정지상권 문제는 공매에서도 발생할 수 있으므로 안심은 금물입니다. 부동산이라면 반드시 현장을 방문해 물건 상태, 공실 여부, 임차인 현황, 주변 시세를 눈으로 확인하세요.
4. 입찰 보증금 납부 및 입찰 참여
   입찰 기간에 온비드에서 온라인으로 입찰서를 제출합니다. 입찰 보증금은 통상 최저입찰가의 10%이며, 낙찰되지 않으면 전액 반환됩니다. 입찰가는 최저입찰가 이상으로 자유롭게 설정하되, 사전에 산정한 최대 허용가를 절대 넘지 않는 원칙을 세우는 것이 중요합니다.
5. 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전
   최고가 입찰자가 낙찰자로 결정되면, 공고된 납부 기한 내에 잔금을 납부해야 합니다. 기한 내 잔금 미납 시 보증금은 몰수되며 낙찰도 취소됩니다. 잔금 납부 완료 후 소유권 이전 등기를 진행하고, 물건을 인도받으면 모든 절차가 마무리됩니다.

낙찰가 산정 공식: 얼마에 써야 수익이 날까?

공매 투자에서 가장 중요한 것은 '얼마에 낙찰받느냐'입니다. 단순히 싸게 낙찰받는 것이 목적이 아니라, 실제 수익이 나는 가격을 정확히 계산해야 합니다. 다음 공식을 기준으로 삼으세요.

✅ 최대 허용 낙찰가 = 시세 × (1 - 목표 수익률) - 예상 부대비용

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여기서 부대비용에는 다음 항목들이 포함됩니다.

• 취득세 (주택 기준: 1~12%, 물건 종류·가액에 따라 다름)
• 법무사 등기 비용 (보통 30~80만 원 수준)
• 명도 비용 (임차인이 있을 경우 이사비 협의 비용)
• 수리·인테리어 비용 (현황조사서에 파악된 하자 기준)
• 대출 이자 (레버리지 활용 시)

예를 들어 시세 1억 원의 빌라를 공매로 노린다면, 취득세·등기비용·명도비 등 약 500~700만 원의 부대비용을 감안한 뒤, 목표 수익률 15%를 적용하면 최대 입찰가는 대략 8,000만 원 내외로 설정하는 것이 합리적입니다.

초보자가 자주 빠지는 5가지 함정

공매는 분명 매력적인 투자 수단이지만, 준비 없이 접근하면 오히려 손실로 이어질 수 있습니다. 실전에서 자주 발생하는 실수들을 미리 알아두세요.

• 감정가를 시세로 착각: 감정평가는 수개월 전에 이루어진 경우가 많습니다. 반드시 현재 실거래가와 비교하세요. 국토교통부 실거래가 공개시스템을 활용하면 됩니다.
• 유치권 신고 물건 무시: '유치권 신고 있음'이라는 표시가 있는 물건은 낙찰 후에도 점유자가 공사 대금 등을 주장하며 인도를 거부할 수 있습니다. 반드시 법률 전문가에게 검토를 의뢰하세요.
• 임차인 보증금 인수 착오: 대항력을 갖춘 임차인의 경우, 보증금 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 하는 상황이 발생할 수 있습니다. 임차인 현황 서류를 꼼꼼히 확인하세요.
• 잔금 조달 계획 미비: 낙찰 후 잔금 납부 기한은 보통 30~60일입니다. 대출이 필요하다면 사전에 담보대출 가능 여부를 금융기관에 미리 확인해두세요.
• 감정가 이상으로 낙찰: 경쟁이 붙으면 흥분해서 감정가보다 높게 쓰는 경우가 있습니다. 이미 설정한 최대 허용가 이상은 절대 쓰지 않는다는 원칙을 철저히 지켜야 합니다.

공매 고수들이 추천하는 물건 찾는 법

온비드에는 하루에도 수백 건의 공매 물건이 올라옵니다. 그 중에서 '진짜 괜찮은 물건'을 골라내는 안목이 실력입니다. 다음 기준을 체크리스트로 활용해보세요.

• ✔ 유찰 2~3회 이상 → 최저입찰가가 감정가 대비 충분히 낮아진 물건
• ✔ 권리 관계가 단순한 물건 → 근저당 1개 이하, 임차인 없음이 이상적
• ✔ 역세권·학군 등 입지 경쟁력이 있는 부동산
• ✔ 자동차는 주행거리·연식 대비 최저가가 시세의 70% 이하인 물건
• ✔ 온비드 '관심 물건 등록' 기능으로 찜해두고 유찰 추이 모니터링

FAQ: 공매 입문자가 가장 많이 묻는 질문들

Q. 공매에도 명도 소송이 발생하나요?
A. 법원 경매보다는 드물지만, 임차인이 자진 퇴거하지 않을 경우 명도소송이 필요할 수 있습니다. 다만 캠코가 명도 지원 서비스를 일부 제공하므로 활용해보세요.

Q. 공매로 낙찰받은 부동산도 대출이 되나요?
A. 가능합니다. 다만 담보 대출 심사는 은행마다 기준이 다르며, 공매 물건의 경우 권리 관계 확인이 필요해 시일이 걸릴 수 있습니다. 낙찰 전에 거래 은행에 미리 문의하는 것을 권장합니다.

Q. 법인도 공매에 참여할 수 있나요?
A. 가능합니다. 법인 명의로 온비드에 가입하고 사업자 인증을 마치면 입찰에 참여할 수 있습니다.

Q. 외국인도 참여 가능한가요?
A. 외국인도 국내 부동산 취득이 허용되는 경우 참여 가능합니다. 단, 토지 취득 시 외국인 토지법에 따른 별도 신고 절차가 필요합니다.

Q. 낙찰받고 마음이 바뀌면 어떻게 되나요?
A. 납부한 입찰 보증금(최저입찰가의 10%)은 전액 몰수됩니다. 입찰은 신중하게 결정하세요.

마치며: 공매는 준비된 자의 투자다

국세청 공매는 '알면 기회, 모르면 그냥 지나치는' 투자입니다. 법원 경매처럼 유명하지 않고, 전문 학원이나 유튜브 콘텐츠도 상대적으로 적습니다. 바로 그 때문에 지금 이 글을 읽은 여러분에게 작은 정보 우위가 생겼습니다.

물론 공매도 투자입니다. 철저한 권리분석과 현장 확인 없이 뛰어드는 것은 도박에 가깝습니다. 하지만 충분한 사전 조사와 냉정한 가격 기준을 갖추고 접근한다면, 공매는 시세보다 저렴하게 자산을 취득할 수 있는 합법적이고 체계적인 투자 수단입니다.

지금 바로 온비드에 접속해 관심 지역의 공매 물건을 검색해보세요. 처음에는 낙찰받지 않아도 좋습니다. 물건을 보고 분석하고, 낙찰 결과를 확인하는 반복 속에서 안목이 쌓입니다. 공매 고수들도 모두 그렇게 시작했습니다.

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